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城市地价平台系统

发布时间:2013-3-5      作者:admin      阅读次数:1444

城市地价平台系统

一、系统简介

我国大多数城市地价管理主要存在的问题:地价监测没有形成完整体系;基准地价更新周期长,价格弹性大,难以及时反映市场情况和适应政府管理需求;各类地价监测成果衔接不足、缺乏有效联动和更新机制;地价信息发布欠缺,对市场的引导和控制作用不够。“城市地价平台系统”就是针对这些问题,实现城市土地价格的现势化、精细化、体系化、制度化管理,提高土地价格管理水平,科学制定宏观调控政策;以房产市场和土地市场为基础,结合区段地价成果形成的价格均质区域以及地价样点,进一步筛选确定标准宗地,构建标定地价体系;建立城市基准地价、区段地价、标定地价、地价指数四体联动的“三价格一指数”地价监测与管理体系。

二、系统架构

系统采用以数据库为技术核心、地理信息系统为支持的局域网环境下运行模式,即在系统软件和支撑软件的基础上,建立应用软件层/信息处理层/数据支撑层的多层结构,如下图所示:不同的服务层具有不同的应用特点,在处理系统建设中也具有不同程度的复用和更新;其中数据层和组件层的通信采用数据库适配器技术,支持多源异构数据库的读取和存储;业务层通过对组件层的细粒度服务进行封装,提供简洁实用的业务操作服务;表现层通过二维、统计图表等形式表现,提供可视化的操作方式。

三、系统功能

1、样点管理子系统:实现监测点、区段地价样点、标准宗地样点的入库、更新和管理。

2、区段地价子系统:地价区段范围划分和区段地价评估。

3、标定地价子系统:标定宗地的选取和评估、分布。

4、基准地价子系统:基准地价的计算、查询以及专题图分析。

5、地价监测子系统:计算得到的地价指标自动填写到国土资源部规定的各类表格。

6、地价指数子系统:计算地价指数,进行地价指数趋势图分析。

7、市场交易样点查询子系统:对市场交易样点的查询统计。

8、地价评估子系统:收益还原法、成本逼近法、剩余法和市场交易法四种方法进行地价评估计算。

9、估价机构和估价师子系统:估价师、估价机构以及样点间关系管理。

10、系统管理子系统:图形和属性数据入库、更新和维护;用户权限设置和基本信息管理;数据库备份和恢复;系统运行监控。

四、关键技术和算法

1、基于道路网的最短路径算法

地价因素分值计算和样点插值计算等都是基于城市道路网的最短路径算法;系统可以实时、动态计算任意两点之间的最短路径。

2、基于最短路径的移动区域插值算法

该算法继承了传统移动区域插值法的优点,根据地价插值的特点,将最短路径引入到空间插值模型中,根据最短路径进行插值,能有效的消除地物阻隔作用的影响,使结果更加符合真实性。

3、基于克里金插值算法

对于土地价格来说,土地价格和空间之间是具有相关性,采用克里金插值方法可以根据不同的区域选择不同的模型,在空间相关性高的情况下使用具有较好的结果。

4、多因素法土地定级评估技术

多因素综合评价土地定级以土地的因素条件为依据。选择土地定级因素,确定定级因素作用方式,并计算定级因素作用分值,再计算各个因素对单元的综合影响分值,最后通过综合影响分值来划分单元等级拟合单元地价,从而进行地价更新。

5、地价归并法土地定级评估技术

为使划分的土地级别更加符合土地市场的实际价格和地价空间的分布特征,将市场交易实例价格直接作为样点价格,通过一定的插值(最短路径插值法、克里金插值法、反距离权重插值法)模型,计算出分级范围内各未知单元的价格,从而根据地价直接设定分级范围并进行土地的合并和定级。

6、多因素法和地价归并法综合定级

采用多因素综合评价法计算得到各土地子单元(栅格单元)的因素因子综合分值;根据选取的土地样点,通过插值算法计算未知点土地子单元的地价;将地价和综合分值拟合的结果进行统一量纲,将两个计算结果进行加权求和,根据求和的结果,确定土地的区段价格。

五、系统特点

1、基于大比例尺城市道路网,实现最短路径算法,成功解决了各种阻隔地物对地价影响的问题。

2、充分考虑了因素因子作用分值计算的最短路径衰减方式及其优点。

3、根据土地市场交易样点和最短路径算法,实现了地价归并法定级评估。

4、多因素法定级评估和地价归并法定级评估相结合,充分考虑了周围环境条件对地价的影响,使得定级和评估的结果的精度更高、更符合实际的土地市场。

5、与传统的基准地价相比,区段地价在区段单元划分上更加精细化;在价格水平上更加体现现势性;更符合当前市场实际地价水平,反映当前市场的客观情况。

6、标准宗地价格评估简便,自动化程度高。减少了人工的工作量,避免了人为评估造成的误差。

7、通过地价指数可以直观表示城市实际地价变化的幅度和趋势,有利于决策者把握城市地价的整体变化情况,做出符合实际的决策。

六、应用实例

本系统已成功应用于上海、北京等城市基准地价管理和动态更新。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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