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城市基准地价更新系统

发布时间:2011-10-7      作者:admin      阅读次数:1816

城市基准地价更新系统

系统建设目标——背景

    基准地价是城市地价体系中的重要一环,对房地产市场中的各种土地价格起着指导和参考的作用,是政府对土地市场宏观调控的主要依据。然而传统的基准地价评估方式复杂,耗时费力,人为因素影响较大,难以适应现代房地产市场的迅速发展。
利用GIS空间管理和空间分析能力,采用成熟的模型和算法,把传统的评估流程转化到GIS平台,可以有效地提高评估的科学性、准确性,对于快速准确地确定地价,提高政府宏观调控土地市场的能力具有重大意义。
目前国家也针对基准地价制定了相关标准,国内已有较多企事业单位开发相关产品。

First law of geography(地学第一定律):
 “everything is related to everything else, but near things are more related than distant things”
——Waldo Tobler

1、土地是相互关联的,土地价格作为土地属性也是相互关联的。
 

2、不同宗地价格之间关系可以由一个距离关系来描述。

 

 

系统建设目标——目标

1、建立适于基准地价评估的最短路径的计算模型
2、提出基于最短路径和地价插值的基准地价计算体系
3、基于Geodatabase模型建立基准地价更新空间数据库
4、建立完整的基于最短路径方法和GIS为基础平台的基
   准地价更新系统

 

系统设计——应用模式

 

系统设计——系统结构

 

系统设计——逻辑视图

 

 系统设计——界面

 

系统数据——空间数据

 

 

系统数据——属性数据

 

系统功能

 

 

关键技术设计实现——估价条件

1、最小计算单元
整个定级区域以指定大小(50m×50m)划分网格,网格单元为最小计算单元
2、地价评估最小单元
街区为地价评估的最小单元,街区为由道路闭合构成的封闭平面

 

主要输入数据:
1、影响地价要素 2、土地交易实例样点(提供交易版本管理)

 

关键技术设计实现——最短路径算法

地理空间对象之间的最短路长经典算法较多,如Dijkstra算法,Floyd算法等。 

系统采用Floyd算法

预先计算出所有道路结点之间的最短路长,并以二维矩阵的形式存储起来;在需要获取值时,直接通过查询该矩阵求出任意两道路结点之间的最短路长。

考虑到不同类型道路通达性的不同,为不同类型道路设置了不同的通达系数,道路的参与计算距离为实际距离与道路通达系数的乘积

 

关键技术设计实现——最短路径算法

 

关键技术设计实现——地价插值算法

 

关键技术设计实现——算法流程

1、引入交通路网的最短路径距离扩展因素因子空间扩散方式
2、用土地交易实例样点插值法对传统方法进行补充验证

 

 

关键技术设计实现——定级估价结果

 

前景展望

1、基于ArcServer的基准地价信息发布平台建设
2、因素因子的权重挖掘算法
3、道路最短路径对于障碍物设置的考虑
4、进一步考虑城市规划数据对地价的影响

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